近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和住房制度改革的深入推進(jìn)，新建住宅小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)，城市面貌日新月異，物業(yè)管理作為一種和現(xiàn)代化房產(chǎn)開發(fā)相配套的綜合管理服務(wù)體系，日益受到各級政府部門及社會各界的廣泛關(guān)注。廣東為邦消防檢測有限公司的工程師認(rèn)為：消防安全管理是物業(yè)管理的一項(xiàng)基本內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)中消防安全管理的目的，就在于預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生，最大限度上減少火災(zāi)損失，為業(yè)主和住戶的工作、生活提供安全環(huán)境。當(dāng)前，物業(yè)管理相對不規(guī)范，弱化消防安全管理，致使居民住宅小區(qū)存在不少火災(zāi)隱患。近幾年的火災(zāi)統(tǒng)計表明，隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防安全管理工作中暴露出一些不可忽視的矛盾和問題越來越突出。

　　一、物業(yè)管理的含義和現(xiàn)狀

　　物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對已竣工驗(yàn)收投入使用的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理在我國的發(fā)展歷程雖然只有30年時間，但目前全國已有物業(yè)管理單位10萬余家，從業(yè)人員達(dá)到150余萬人。以宿遷市為例，自建立地級市以來，宿遷市物業(yè)管理工作持續(xù)發(fā)展，市區(qū)物業(yè)管理規(guī)模、企業(yè)發(fā)展、服務(wù)質(zhì)量、法制化進(jìn)程等都提高到了一個新的水平。

　　1、是物業(yè)管理企業(yè)不斷壯大。目前，市區(qū)共有物管企業(yè)70余家,服務(wù)項(xiàng)目有100多個。其中，住宅小區(qū)項(xiàng)目69個，物業(yè)從業(yè)人員有300多人;

　　2、是物管制度體系初步建立。2011年6月，宿遷市制定實(shí)施了《宿遷市市區(qū)物業(yè)管理辦法》，并將服務(wù)公共安全等內(nèi)容列入其中，物業(yè)管理逐步走上了法制化、規(guī)范化的軌道。

　　3、是物管消防安全意識逐步提升。隨著信息化的不斷普及，消防宣傳的深入開展，全國各類重特大火災(zāi)事故帶給我們深刻教訓(xùn)，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)對消防安全管理工作越來越重視在招聘人員、工作部署、日常考核等方面明確消防安全服務(wù)的內(nèi)容。

　　二、物業(yè)消防安全管理存在的主要問題

　　從近些年公安消防部門開展的社區(qū)消防管理創(chuàng)新、多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理以及“清剿火患”戰(zhàn)役等工作來看，物管行業(yè)在社會單位中形成了一個重要的基層管理體系，在逐步走向規(guī)范化管理的同時，暴露出許多消防安全問題值得探索。

　　1、是居住物業(yè)整體消防安全環(huán)境不佳。 一些房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會用、不管理現(xiàn)象較為普遍。通過調(diào)查，7成以上的居民小區(qū)存在汽車亂停亂放，占用消防車道現(xiàn)象嚴(yán)重。有些物業(yè)因居民裝修、小區(qū)改建等擅自將消防設(shè)施關(guān)閉，有些小區(qū)部分室內(nèi)消火栓配置的水帶、水槍、栓口等被盜，物業(yè)公司未及時進(jìn)行添置，導(dǎo)致部分設(shè)施成為聾子的耳朵。

　　2、是物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全職責(zé)不落實(shí)，消防安全制度不完善。 在日常的物業(yè)管理工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能認(rèn)真貫徹落實(shí)法律法規(guī)規(guī)定的消防安全職責(zé)；未設(shè)置消防安全管理組織機(jī)構(gòu)，沒有建立志愿消防隊(duì)等群眾性的自防自救組織；日常消防安全管理制度不健全，沒有建立滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，有些形同虛設(shè)；一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至消防安全管理職責(zé)都不明，沒有明確消防設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)、制定各種消防管理制度。一些物業(yè)沒有制定日常消防檢查、巡查制度、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練等制度。由于當(dāng)前物業(yè)對其在消防安全的工作范圍和法律責(zé)任界定不明，致使物業(yè)消防安全管理中產(chǎn)生大量矛盾糾紛，甚至有的物業(yè)即使有相關(guān)的制度也不去落實(shí)，日常工作流于形式。

　　3、是物業(yè)管理人員消防安全“四個能力”不強(qiáng)。 物業(yè)行業(yè)作為社會單位的一種，同樣應(yīng)當(dāng)具備消防安全“四個能力”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員大多屬臨時雇傭性質(zhì)，很多沒有進(jìn)行消防安全培訓(xùn)就匆匆上崗，消防安全技能差，有些連最基本的滅火器如何使用、如何報火警等內(nèi)容都不知道，遇到火災(zāi)往往束手無策甚至臨陣脫逃。管理能力不足，不能及時發(fā)現(xiàn)和消除存在的火災(zāi)隱患。

　　4、是物業(yè)消防安全管理經(jīng)費(fèi)得不到保障，造成消防管理不落實(shí)。消防安全管理經(jīng)費(fèi)涉及消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和日常消防安全管理費(fèi)，經(jīng)費(fèi)來源于開發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金和物業(yè)管理費(fèi)。出于經(jīng)費(fèi)不足、管理不規(guī)范等原因，導(dǎo)致消防管理費(fèi)用難以保障，設(shè)施保養(yǎng)措施難以落實(shí)。

　　5、是開發(fā)商與物業(yè)管理公司管理脫節(jié)，留下火災(zāi)隱患。 開發(fā)商在工程竣工交付使用后，不能及時與物業(yè)公司進(jìn)行有效交接，有的甚至無物業(yè)公司接手管理，部分建筑在投入使用很長一段時間內(nèi)消防設(shè)施處于無人管、無人問的狀態(tài)，公共部位消防設(shè)施被拆除被遮擋、疏散通道被占用等現(xiàn)象時有發(fā)生，等成立業(yè)主委員會聘請的物業(yè)進(jìn)駐時整體消防系統(tǒng)已癱瘓，嚴(yán)重影響了建筑的消防安全。

　　三、物業(yè)管理消防安全問題原因分析

　　1、是開發(fā)商與物業(yè)交接不清，消防設(shè)施器材維護(hù)責(zé)任得不到落實(shí)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商交接不清、不全，甚至不交接，直接導(dǎo)致小區(qū)消防設(shè)施器材建管脫節(jié)，無人維護(hù)，形同虛設(shè)。

　　2、是物業(yè)從業(yè)人員消防安全整體素質(zhì)不高。當(dāng)前物業(yè)公司兼職從事消防工作的安保人員主要來源于社會招聘，從業(yè)人員大多半路出家，未受過正規(guī)的消防管理技能培訓(xùn)，缺乏必要的消防管理知識和綜合協(xié)調(diào)能力，加之工資待遇低，受重視程度不高，工作能力與新時期消防工作要求極不適應(yīng)，嚴(yán)重的反差必然導(dǎo)致小區(qū)消防管理的不到位。

　　3、是物業(yè)消防安全管理不到位。《消防法》第18條對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)進(jìn)行了明確規(guī)定。《公安部令第61號》第10條明確了居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位在管理范圍內(nèi)應(yīng)當(dāng)履行的消防安全職責(zé)?！督K省消防條例》第18條也對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其管理區(qū)域內(nèi)所需履行消防安全職責(zé)內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。但一些物業(yè)公司缺少公共消防安全意識，有法不依，違法不究，對消防安全缺少系統(tǒng)的規(guī)范化的管理。

　　4、是物業(yè)管理中的消防安全工作的政策、法規(guī)欠缺。關(guān)于物業(yè)管理的現(xiàn)有法律、規(guī)章中，雖然有對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及業(yè)主的消防安全職責(zé)進(jìn)行了規(guī)定。但因在消防安全管理方面規(guī)定不明確或不合理而缺乏實(shí)際可操作性，造成物業(yè)管理中消防安全工作得不到政策、相關(guān)職能部門的支持，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、職能部門之間極易出現(xiàn)矛盾和糾紛，難以有效履行規(guī)定的消防安全職責(zé)。

　　5、是物業(yè)管理中消防設(shè)施日常維修資金保障不力。如前所述，消防安全管理經(jīng)費(fèi)得不到最終保障，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)不到位，已成為一個普遍性的問題。

　　四、解決物業(yè)消防安全管理問題的對策

　　1、是落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全職責(zé)。消防安全管理是居民小區(qū)服務(wù)管理不可分隔的一部分，要確立其消防責(zé)任主體意識，逐步做到安全自查、隱患自除、責(zé)任自負(fù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作要超前，服務(wù)要前置，要與房產(chǎn)開發(fā)商做好消防安全責(zé)任對接，在移交管理權(quán)的同時，移交消防安全防范管理的責(zé)任。要按照《中華人民共和國消防法》等法律的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制定符合居民小區(qū)自身特點(diǎn)的消防安全管理制度，落實(shí)消防安全責(zé)任；完善消防安全管理組織機(jī)構(gòu)，建立志愿消防隊(duì)等群眾性的自防自救組織；建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防檔案制度，明確消防設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)；認(rèn)真落實(shí)日常的防火巡查制度，及時有效消除火災(zāi)隱患；建立居民小區(qū)滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，并定期組織消防演習(xí)。

　　2、是強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)對消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立消防設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)制度和臺帳，明確專人負(fù)責(zé)，定期和不定期地對居民小區(qū)內(nèi)各類消防設(shè)施、器材進(jìn)行系統(tǒng)的維護(hù)和保養(yǎng)。特別是一些自動消防設(shè)施的維修，明確要有資質(zhì)的單位負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)檢查，簽訂維護(hù)和保養(yǎng)協(xié)議。要并定期組織消防設(shè)施防火巡查，對缺損的消防設(shè)施和器材要按國家有關(guān)規(guī)定配置齊全，要確保消防栓、閥門、水槍、水帶齊全完好，要確保應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志要完好無損，要確保備用發(fā)動機(jī)、消防水泵、消防電梯應(yīng)能應(yīng)急使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理人員要熟悉各種消防設(shè)備的使用方法、基本維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)，要定期組織試驗(yàn)、檢查，確保始終處于完好狀態(tài)。要完善規(guī)范大修基金的使用管理程序，以便盡快地啟動維修基金，確保消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的得到有效保障，消防設(shè)施能得到及時、有效的維護(hù)保養(yǎng)。

　　3、是強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的火災(zāi)隱患整改能力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立逐級防火崗位責(zé)任制，上至領(lǐng)導(dǎo)，下至員工，都對消防安全負(fù)有相應(yīng)崗位責(zé)任，層層明確責(zé)任，建立全方位的監(jiān)督體系，從而建立健全消防安全制度和安全操作制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要定期組織消防安全檢查，重點(diǎn)檢查住戶在裝修過程中是否擅自更換防火門、存在堵塞消防通道、在樓梯間及走道堆放雜物等現(xiàn)象，檢查小區(qū)在道路、綠化改造過程中有沒有影響消防車道，居民停放車輛時是否占用消防車道等問題。要加強(qiáng)對居民小區(qū)消防重點(diǎn)部位、重點(diǎn)消防設(shè)施日常巡查，禁止擅自挪用、損毀消防設(shè)施的行為，做到發(fā)現(xiàn)隱患立即消除。要每天定時巡視小區(qū)的每個角落，特別是加強(qiáng)對小區(qū)住宅樓梯、通道的消防巡查，確保公共通道暢通，對發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患應(yīng)及時消除。

　　4、是加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督指導(dǎo)。業(yè)主委員會作為業(yè)主利益的代表，要真正發(fā)揮業(yè)主委員會的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用，體現(xiàn)出業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間橋梁和紐帶的作用，從而對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全工作進(jìn)行有效的監(jiān)督。區(qū)級政府應(yīng)將住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，公安消防機(jī)構(gòu)、公安派出所應(yīng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行消防監(jiān)督檢查，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入日常消防監(jiān)督檢查的視線，加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防監(jiān)督、指導(dǎo)的力度，督促和幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)消防安全職責(zé)。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要主動地與居委會、街道及公安派出所等相關(guān)職能部門建立聯(lián)動機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)難以解決的火災(zāi)隱患，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時報告居委會、街道及公安派出所等相關(guān)職能部門，力爭將火災(zāi)隱患消除在萌芽狀態(tài)。堅(jiān)持開展物業(yè)管理中消防安全工作的群防群治，使小區(qū)居民廣泛參與消防安全管理工作，及時向物業(yè)管理單位提出意見建議。

　　五、是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員消防培訓(xùn)。

　　首先，要進(jìn)行以社會單位“四個能力”為主要內(nèi)容的教育培訓(xùn)，通過一系列的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念、消防基本常識，切實(shí)掌握相關(guān)的消防法律、法規(guī)，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全職責(zé)，樹立起消防安全責(zé)任主體意識。其次，要有計劃地對物業(yè)管理人員進(jìn)行專門的消防業(yè)務(wù)培訓(xùn)，除了對消防設(shè)施操作人員的培訓(xùn)外，還應(yīng)該逐步提高其他消防管理人員的培訓(xùn)率，做到人人持證上崗，未經(jīng)消防安全培訓(xùn)的一律不準(zhǔn)上崗執(zhí)勤，并定期進(jìn)行強(qiáng)化訓(xùn)練，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員成為維護(hù)小區(qū)消防安全的主力軍。一旦出現(xiàn)火災(zāi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員要會先報警，組織人員疏散，及時組織撲救初起火災(zāi)。

　　六、是加強(qiáng)消防安全教育，營造良好氛圍。

　　在日常物業(yè)管理中，要廣泛開展消防安全宣傳教育，注重利用小區(qū)內(nèi)的公共宣傳欄、板報、電子屏幕等陣地以及小區(qū)業(yè)主委員會活動等形式有針對性進(jìn)行消防宣傳。通過消防宣傳欄、專題圖片展，“樓道消防文化”等渠道，宣傳防火、滅火、火災(zāi)逃生和安全疏散等消防基本知識，讓居民意識到消防安全的重要性，提高廣大居民的消防安全意識和消防法制觀念，從而形成人人重視消防、人人具有一定消防安全自防自救能力的“群眾消防文化”。從而讓廣大小區(qū)居民積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好居民小區(qū)消防安全工作，自覺履行相關(guān)消防義務(wù)，使物業(yè)管理中的消防安全工作得到業(yè)主的理解和支持。

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